Apartman Yönetimi İçin Cephe Bakım Planı

Apartman yöneticiliği çoğu zaman şikayetle başlayan bir iştir: "Üst kattan su akıyor", "Balkonun altından sıva düştü", "Klimanın borusu sarkıyor". Bu şikayetlerin her biri için ayrı ayrı usta, ayrı ayrı araç çağırmak hem yönetimin bütçesini hem de sakinlerin sabrını zorlar. Bu yazıda, sahada sık gördüğümüz sorunları mevsimlere yayan, uygulanabilir bir cephe bakım planı öneriyoruz.

Planın mantığı: biriktir, tek seferde yap

Yüksekte yapılan işlerin maliyetinin önemli bir kısmı, aracın gelmesi, kurulması ve toparlanmasıdır. Aynı gün yapılan üç iş, üç ayrı günde yapılan üç işten belirgin şekilde daha ekonomiktir. Bu yüzden planın ana fikri basit:

1. Yıl boyunca sorunları not edin.
2. Acil olmayanları bir bakım gününde toplayın.
3. Acil olanları (düşme riski, su kaçağı) bekletmeyin.

Mevsim mevsim bakım takvimi

Sonbahar: yağmurdan önce

Sonbahar, cephe bakımının en kritik dönemidir. Kış yağmurları başlamadan önce suyun yolunu açmak, kış boyunca yaşanacak sızıntıların büyük kısmını önler.

• Yağmur olukları ve iniş boruları: yaprak ve çamur temizliği, kopuk bağlantılar
• Çatı saçağı ve dere: kırık kiremit, yerinden oynamış kapak sacı
• Baca başlıkları: rüzgarla yerinden oynamış başlık ve kapaklar
• Bina çevresindeki ağaçlar: çatıya ve cepheye değen dallar

Ağaç dalları çatıya sürtünüyor ya da oluklara yaprak dolduruyorsa, budama işini oluk temizliğiyle aynı güne almak mantıklıdır. Yüksek ağaç budama hizmetimizde aynı araçla iki iş birlikte planlanabilir.

Kış: gözlem dönemi

Kış, büyük bakım işlerinin değil gözlemin mevsimidir. Rüzgar ve yağış nedeniyle yüksekte çalışma günleri azalır. Bu dönemde yönetimin yapması gerekenler:

• Fırtınadan sonra bina çevresini dolaşıp düşen parça olup olmadığını kontrol etmek
• Sakinlerden gelen sızıntı ve nem şikayetlerini kat ve cephe bazında not etmek
• Sadece acil işler için araç çağırmak

İlkbahar: kıştan kalan hasarlar

Kış boyunca biriken notlar, ilkbaharda bir bakım gününe dönüşür.

• Derz ve sıva çatlakları, kabaran boya
• Mantolama yüzeyinde açılmalar, köşe profillerinde ayrılma
• Balkon altı ve çıkma döşemelerde dökülme
• Pencere ve doğrama silikonları

Yaz: klima ve dış üniteler

Yaz başında klima dış ünitelerinin kontrolü öne çıkar. Cepheye montajlı ünitelerin konsolları paslanmış, bağlantıları gevşemiş olabilir. Tek bir dairenin işi için araç çağırmak yerine, yönetim duyuru yapıp aynı gün birden fazla daire için montaj, söküm ya da kontrol planlayabilir. Bu tür toplu işler için cephe ve klima montajı sayfamıza bakabilirsiniz.

Yıllık kontrol tablosu

Aşağıdaki tabloyu yazdırıp yönetim dosyasına koyabilirsiniz.

Acil durum ile planlı iş ayrımı

Her şeyi bakım gününe bırakmamak gerekir. Aşağıdaki durumlar beklemez:

• Gevşemiş ve sallanan cephe parçası, tabela veya kaplama
• Rüzgarla yerinden oynamış baca başlığı
• Daire içine su akıtan kopuk oluk veya iniş borusu
• Yola veya kaldırıma eğilmiş, kırılma riski taşıyan ağaç dalı

Bakım günü nasıl organize edilir?

Biriken işleri tek bir güne topladığınızda, o günün iyi organize edilmesi gerekir. Sahada verimli geçen bakım günlerinde gördüğümüz düzen şöyle:

1. İş listesini cepheye göre sıralayın. Aynı cephedeki işler arka arkaya yapılırsa araç daha az yer değiştirir. Ön cephe, yan cephe ve arka cephe işlerini ayrı gruplar halinde yazın.
2. Ustaları aynı güne çağırın. Platform sahadayken çatıcı, boyacı ve klimacının sırayla çalışması, ayrı ayrı araç çağırmaktan çok daha ekonomiktir. Ustaların hangi saatte sahada olacağını önceden belirleyin.
3. Sakinlere duyuru yapın. Hangi dairelerin balkonuna ya da penceresine yaklaşılacağını, otoparkın hangi saatlerde boş olması gerektiğini en az birkaç gün önce bildirin.
4. Malzemeyi hazır edin. Oluk parçası, silikon, kiremit, boya gibi malzemeler araç gelmeden sahada olmalı. Malzeme beklemek, platformun boşa durması demektir.
5. Gün sonunda kontrol yapın. Platform ayrılmadan önce yapılan işleri yöneticiyle birlikte gözden geçirin. Unutulan bir nokta varsa araç oradayken halletmek kolaydır.

Sakin şikayetlerini kayıt altına almak

Bakım planının işlemesi için sakinlerden gelen bildirimlerin kaybolmaması gerekir. Basit bir defter ya da ortak bir tablo yeterlidir. Her kayıtta tarih, daire numarası, cephe tarafı, sorunun kısa tanımı ve mümkünse fotoğraf olsun. Yıl sonunda bu kayıtlar, hangi cephenin daha çok sorun çıkardığını ve bir sonraki büyük bakımın nereden başlaması gerektiğini gösterir.

Bütçe ve onay süreci

Yönetimlerin sık yaşadığı sorun, iş için onay sürecinin uzamasıdır. Bunu kolaylaştırmak için:

• Sorunun fotoğraflarını ve tarihini bir klasörde toplayın.
• Bakım gününden önce teklif alın ve kat maliklerine paylaşın.
• Teklifte işin kapsamını madde madde yazdırın; "cephe tamiri" yerine "kuzey cephe 4. kat balkon altı sıva tamiri" gibi.

Fiyatın nelere göre değiştiğini merak ediyorsanız vinç fiyatını belirleyen etkenler yazısı, teklifleri karşılaştırırken işinize yarar. Büyük bir cephe işi düşünüyorsanız iskele mi sepetli platform mu karşılaştırmasını da okuyun.

Teklifte nelere bakmalı?

Yönetim olarak birden fazla teklif aldığınızda, kat maliklerine sunmadan önce tekliflerin aynı kapsamı içerdiğinden emin olun. Bir teklif sadece aracı, diğeri araç artı işçiliği kapsıyorsa iki rakamı doğrudan karşılaştırmak yanıltıcı olur. Teklifte araç tipi, tahmini süre, hangi işlerin dahil olduğu ve hava nedeniyle erteleme durumunda ne olacağı açıkça yazmalıdır.

Site yönetimleri için ek notlar

Birden fazla bloğun bulunduğu sitelerde planlama biraz daha farklıdır. Araç giriş güzergahı, otopark katlarının üstünden geçip geçemeyeceği ve blok aralarındaki peyzaj alanları önceden konuşulmalıdır. Bloklar arasında aracın yer değiştirmesi zaman aldığı için işleri blok blok gruplamak süreyi kısaltır. Çekmeköy, Ümraniye ve Ataşehir gibi yoğun site yapısının olduğu bölgelerdeki çalışmalarımız için hizmet bölgeleri sayfasına bakabilirsiniz.

Biriken bakım listenizi fotoğraflarla birlikte gönderin, hepsini tek bir güne sığdıracak bir plan çıkaralım: teklif isteyin.